양도세 중과 유예 끝났다. 다주택 세금, 2026년 5월부터 얼마나 늘었나

4년 동안 미뤄지던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 시행됐습니다. 조정대상지역에 집을 둔 2주택·3주택자라면 같은 차익을 남겨도 내야 할 세금이 확 뛴 거죠.

세율만 오른 게 아닙니다. 오래 보유한 사람에게 주던 공제까지 막혀서 체감 부담은 생각보다 큽니다. 내 경우엔 얼마나 늘었는지, 아직 빠져나갈 길은 없는지 차근히 짚어보죠.

4년을 미루다 결국 종료

다주택 중과는 새로 생긴 제도가 아닙니다. 원래 있던 규제를 2022년 5월부터 한시적으로 풀어줬을 뿐이죠. 그 유예가 매년 한 번씩 연장되다가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됐습니다.

그래서 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 다시 중과세율을 적용받습니다. 유예 기간에 팔았다면 피했을 세금이 고스란히 되살아난 셈입니다.

핵심은 기본세율 위에 가산세율이 얹힌다는 점입니다. 조정대상지역 주택을 양도할 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더 붙습니다.

기본세율 최고 구간이 45%라, 3주택자는 최고 75%까지 올라갑니다. 여기에 지방소득세(세액의 10%)가 더해지면 실효 부담은 80%를 넘기도 하죠. 다만 이 중과는 조정대상지역(강남 3구·용산구 등)에만 적용되고, 비조정지역 주택은 기본세율 그대로입니다.

세율 숫자보다 더 아픈 건 따로 있습니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 통째로 빠집니다.

원래는 오래 보유할수록 차익의 일정 비율을 공제해 주는데(최대 30%), 중과되면 10년을 갖고 있었어도 이 공제가 0원이 됩니다. 세율이 오른 데다 과세 대상 차익까지 늘어나니 양쪽으로 부담이 커지는 구조죠.

예시. 조정대상지역 3주택자라면 양도차익에 붙는 세율이 기본세율보다 30%p 높아집니다. 차익 1억 원당 가산되는 세금만 3천만 원꼴이죠. 여기에 장기보유공제까지 빠지면 과세 대상 차익 자체가 늘어, 실제 부담은 그보다 더 커집니다.

내 주택 수와 차익으로 유예 전후 세금이 얼마나 벌어지는지는 양도세 중과 비교 시뮬레이터에서 바로 확인할 수 있습니다.

이미 거래를 진행 중이었다면 숨통이 남아 있습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결(계약금 지급 포함)한 경우엔 중과 배제 혜택이 유지됩니다.

특히 토지거래허가가 필요한 강남 3구·용산구는 허가 절차에 시간이 걸리는 점을 감안해, 9월 9일까지(약 4개월) 잔금을 치르면 유예가 인정됩니다. 작년 10월 신규로 지정된 조정대상지역은 6개월까지 여유가 있고요.

참고. 잔금 유예는 계약 시점과 토지거래허가 요건을 까다롭게 따집니다. 본인이 해당하는지는 거래 일정과 함께 세무 전문가나 정부 안내로 꼭 확인하세요.

중과세는 주택 수, 양도차익, 취득·양도 시점, 보유기간이 모두 얽혀 있어 감으로 가늠하기 어렵습니다. 결국 숫자를 넣어봐야 보이죠.

앞서 본 비교 시뮬레이터가 유예 전후 세금 격차와 손익분기점을 보여준다면, 실제 납부할 세액 자체가 궁금할 땐 양도소득세 계산기로 공제까지 반영해 계산해 볼 수 있습니다.

4년간의 유예가 끝나면서 조정대상지역 다주택자의 양도세 셈법은 완전히 달라졌습니다. 세율 가산과 장기보유공제 배제가 겹치는 만큼, 매도 시점과 주택 수에 따라 세금이 크게 갈립니다.

팔 계획이 있다면 막연히 미루기보다 중과 비교 시뮬레이터로 내 케이스의 세금 차이부터 확인해 보는 게 좋습니다.

참고로 위 내용은 2026년 6월 기준이며 이해를 돕기 위한 설명이라, 실제 세액이나 유예 적용 여부는 보유 현황·계약 조건에 따라 다를 수 있습니다. 정확한 판단은 국세청·정부 안내(정책브리핑)와 세무 상담을 따르세요.