양도세 중과 유예 종료, 세금 얼마나 늘어날까?
2026.05.09 유예 종료 전후 세금 차이와 손익분기점 매도가를 비교합니다.
매매계약 체결 + 계약금 입금일이 기준입니다. 잔금일이 아닙니다.
매도 정보 입력
양도세 중과란?
조정대상지역에서 2주택 이상 보유자가 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 추가 세율이 부과되는 제도입니다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산됩니다.
현재 2026.05.09까지 유예 중이며, 종료 후에는 장기보유특별공제도 배제되어 세 부담이 크게 증가합니다.
| 구분 | 유예 중 (현재) | 중과 시 (5.10~) |
|---|---|---|
| 2주택 (조정지역) | 6~45% | 26~65% (+20%p) |
| 3주택+ (조정지역) | 6~45% | 36~75% (+30%p) |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30%) | 배제 (0%) |
| 지방소득세 포함 최고세율 | 49.5% | 82.5% |
중과 유예 변천
양도세 중과 비교 계산 방법자세히 보기접기
비교 원리
동일한 입력에 대해 유예 마지막 날(2026-05-09) 양도와 유예 종료 다음 날(2026-05-10) 양도를 각각 계산하여 비교합니다.
중과 시 변경 사항
| 항목 | 유예 중 | 중과 시 |
|---|---|---|
| 적용세율 | 기본 6~45% | 기본 + 20%p(2주택) 또는 +30%p(3주택+) |
| 장기보유특별공제 | 적용 (최대 30%) | 배제 (소득세법 §95②) |
| 지방소득세 | 산출세액 × 10% | 산출세액 × 10% |
손익분기점 계산
유예 중 매도 시 세후 수령액 = 유예 후 매도 시 세후 수령액을 만족하는 최소 매도가를 이진 탐색으로 계산합니다.
유예 중: 세후수령 = 양도가 - 세금(기본세율)
유예 후: 세후수령 = X - 세금(중과세율)
X = 유예 중과 동일한 세후수령을 얻기 위한 최소 매도가
조정대상지역 (2026년 기준)
서울 전역(25개 자치구), 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 수원시 영통구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)
유의사항
- 일시적 2주택, 상속주택 등 중과 예외 사유는 반영하지 않습니다
- 정확한 세액은 양도 시점의 법령과 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다
- 세무 상담을 병행하시기를 권합니다
자주 묻는 질문
조정대상지역에서 2주택 이상 보유자가 주택을 양도할 때 기본 양도소득세율(6~45%)에 추가 세율이 부과되는 제도입니다.
| 주택 수 | 추가 세율 | 최고 세율 |
|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | 65% |
| 3주택+ | +30%p | 75% |
중과 시에는 장기보유특별공제도 배제되어 세 부담이 크게 증가합니다.
현재 다주택자 양도세 중과는 2026.05.09까지 유예 중입니다.
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2022.05 | 1년 유예 시작 |
| 2023.05 | 1년 연장 |
| 2024.05 | 1년 재연장 |
| 2025.05 | 1년 재연장 (~2026.05.09) |
유예 기간 중에는 다주택자도 기본세율(6~45%) 이 적용되며, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
맞습니다. 중과 대상 다주택자는 장기보유특별공제가 완전히 배제됩니다 (소득세법 §95②).
| 구분 | 유예 중 | 중과 시 |
|---|---|---|
| 장기보유공제 | 연 2~4%, 최대 30% | 0% (배제) |
| 적용 세율 | 6~45% | 26~75% |
이 두 가지 효과가 겹쳐 세금 차이가 매우 큽니다.
아닙니다. 중과는 조정대상지역 소재 주택에만 적용됩니다.
| 지역 | 2주택 | 3주택+ |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | +20%p 중과 | +30%p 중과 |
| 비조정지역 | 기본세율 | 기본세율 |
비조정지역 주택은 다주택이라도 기본세율(6~45%)이 적용되며, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.