양도소득세 계산기

주택 매도 시 양도소득세 얼마?

비과세·장기보유공제·다주택 중과까지 종합 계산합니다.

양도 정보 입력

양도소득세란?

양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도하여 발생한 이익(양도차익)에 부과되는 세금입니다.

1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유 + 양도가액 12억 이하면 비과세됩니다. 조정대상지역은 2년 거주도 필요합니다.

장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 양도차익을 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다 (1주택 보유+거주 합산).

과세표준	세율
1,400만원 이하	6%
5,000만원 이하	15%
8,800만원 이하	24%
1.5억원 이하	35%
10억원 초과	45%

공식 출처

소득세법 제89조 (비과세), 제95조 (장특공제), 제104조 (세율)

* 2025년 시행 기준

양도소득세 계산 방법

1. 양도차익 계산

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

필요경비: 중개수수료, 취득세, 리모델링 비용 등

2. 비과세 판정 (소득세법 제89조)

1세대 1주택 비과세 요건:

2년 이상 보유
조정대상지역: 2년 이상 거주 추가 필요
양도가액 12억원 이하: 전액 비과세
12억원 초과: 초과분에 해당하는 양도차익만 과세

12억 초과분 계산: 과세 대상 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액

3. 장기보유특별공제 (소득세법 제95조)

1세대 1주택 (최대 80%):

보유: 연 4%, 최대 40%
거주: 연 4%, 최대 40%

일반 (최대 30%):

3~10년: 연 2%
10~15년: 연 4%

4. 과세표준 및 세액

과세표준 = 과세 대상 양도차익 - 장특공제 - 기본공제(250만원)

누진세율 (6~45%):

1,400만원 이하: 6%
5,000만원 이하: 15% - 126만원
8,800만원 이하: 24% - 576만원
1.5억원 이하: 35% - 1,544만원
3억원 이하: 38% - 1,994만원
5억원 이하: 40% - 2,594만원
10억원 이하: 42% - 3,594만원
10억원 초과: 45% - 6,594만원

5. 다주택 중과 (소득세법 제104조)

조정대상지역 다주택자:

2주택: 기본세율 + 20%p
3주택+: 기본세율 + 30%p

현재 유예 중 (~2026-05-09)

6. 지방소득세

지방소득세 = 산출세액 × 10%

자주 묻는 질문

양도소득세는 언제 신고하나요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부해야 합니다.

양도일	신고 기한
3월 15일	5월 31일까지
6월 30일	8월 31일까지
12월 1일	다음해 2월 말까지

※ 기한 내 미신고 시 무신고가산세 20% + 납부불성실가산세가 부과됩니다.

12억 초과 시 비과세 전혀 못 받나요?

아닙니다. 12억 이하 부분은 비과세이고, 12억 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

계산 공식: 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액

양도가액	양도차익	과세 대상
15억원	3억원	6,000만원
18억원	5억원	1.67억원

※ 양도가액이 높을수록 과세 비율이 증가합니다.

장기보유특별공제 80%를 받으려면?

1세대 1주택자가 10년 보유 + 10년 거주하면 최대 80% 공제를 받을 수 있습니다.

구분	공제율	조건
보유 공제	최대 40%	연 4%, 10년
거주 공제	최대 40%	연 4%, 10년
합계	최대 80%	10년 보유+거주

※ 1세대 1주택 외에는 보유 공제(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.

다주택 중과는 적용되나요?

현재 조정대상지역 다주택자 중과는 2026-05-09까지 유예 중입니다.

주택 수	중과세율	현재 상태
2주택	+20%p	유예 중
3주택 이상	+30%p	유예 중

※ 유예 기간 중에는 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.

조정대상지역은 어디인가요?

현재 조정대상지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등입니다.

조정대상지역 영향:

1세대 1주택 비과세: 2년 거주 요건 추가
다주택 중과: 적용 대상 (현재 유예)
장기보유특별공제: 거주 요건 필요

※ 지역은 정책에 따라 변경될 수 있으니 국토교통부 고시를 확인하세요.