내 소득으로 주택담보대출 얼마까지 가능할까?
DSR/LTV 규제 반영, 최대 구매 가능 주택가격과 정책대출 한도를 비교하세요.
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주택구매 계산기란?
주택구매 계산기는 소득, 보유 자산, 대출 조건을 종합적으로 분석하여 DSR/LTV 규제 내에서 구매 가능한 최대 주택가격을 산출합니다.
스트레스 DSR 가산금리와 수도권 주담대 한도까지 반영하여 보다 현실적인 구매 가능 금액을 확인할 수 있습니다.
| 반영 항목 | 내용 |
|---|---|
| 자기자금 | 현재 자산 + 저축 계획 |
| DSR 규제 | 소득 대비 원리금 상환 비율 40% 한도 |
| LTV 규제 | 주택가격 대비 대출 비율 한도 |
| 스트레스 DSR | 가산금리 반영 (수도권 +3%p) |
| 수도권 한도 | 가격대별 주담대 한도 적용 |
주택구매 계산 방법론자세히 보기접기
계산 흐름
- 자기자금 산출: 현재 자산 + (월 저축액 x 저축 기간 x 12개월)
- DSR 기반 최대 대출 역산: 스트레스 DSR 가산금리를 반영한 실효금리로 PMT 역산
- DSR·LTV 동시 판정: DSR 최대 대출로 주택가격을 산출한 후, 해당 가격에서 LTV 한도를 초과하는지 확인. 초과 시 LTV 공식(자기자금 ÷ (1 - LTV%))으로 재산출
- 수도권 주담대 한도 확인: 가격대별 대출 한도 적용 (티어 변경 시 재계산)
- 최종 주택가격: 세 가지 규제를 동시에 만족하는 최대 금액
DSR (총부채원리금상환비율)
DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 은행권 한도는 **40%**입니다.
DSR = (신규 대출 연상환액 + 기존 대출 연상환액) / 연소득 x 100
스트레스 DSR 가산금리
금융위원회 10.15 대책(2025.10.15 시행)에 따라 대출 한도 산정 시 가산금리를 적용합니다.
| 지역 | 가산금리 |
|---|---|
| 수도권 (서울/경기/인천) | +3.0%p |
| 비수도권 | +0.75%p |
실효금리 = 대출금리 + 스트레스 가산금리
중요: 스트레스 DSR은 대출 한도 산정에만 사용됩니다. 실제 월 상환액과 결과에 표시되는 DSR 비율은 기본 금리 기준입니다. 예를 들어 기본 금리 4.5%, 수도권인 경우:
- 한도 산정: 실효금리 7.5%(4.5% + 3.0%)로 DSR 40% 이내 최대 대출액을 역산
- 실제 상환: 해당 대출액을 기본 금리 4.5%로 상환 → 표시되는 DSR은 40%보다 낮게 나옴
따라서 결과의 DSR 비율이 40%보다 낮더라도 스트레스 금리가 정상 적용된 것입니다.
청년 장래소득 인정
만 20~34세 청년은 DSR 산정 시 장래예상소득을 현재소득에 가산하여 대출 한도를 확대할 수 있습니다.
| 연령 | 소득인정 비율 | 효과 (연소득 5,000만 기준) |
|---|---|---|
| 20~24세 | +51.6% | 인정소득 7,580만 |
| 25~29세 | +31.4% | 인정소득 6,570만 |
| 30~34세 | +13.1% | 인정소득 5,655만 |
| 35세 이상 | 미적용 | 인정소득 5,000만 |
적용 범위: 은행권 주담대 DSR 40% 한도 산정에만 적용됩니다. 정책대출(디딤돌, 보금자리론, 신생아 특례)의 DTI 산정에는 적용되지 않으며, 프로그램 소득 한도 판정에도 실제 소득이 사용됩니다.
출처: 금융위원회 DSR 규제 합리화 방안 (2022), 금융감독원 시행세칙
LTV (주택담보대출비율) 한도
| 구분 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 생애최초 | 80% | 70% |
| 일반 | 70% | 50% |
본 계산기에서는 수도권을 규제지역, 비수도권을 비규제지역으로 간주합니다.
수도권 주담대 한도
은행업감독규정에 따른 수도권 주택담보대출 가격대별 한도입니다.
| 주택가격 | 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 이하 | 6억 |
| 15억~25억 | 4억 |
| 25억 초과 | 2억 |
부대비용 추정
주택 구매 시 약 3%의 부대비용이 발생합니다.
| 항목 | 비율 |
|---|---|
| 취득세 | 약 1~3% |
| 중개수수료 | 약 0.4~0.5% |
| 등기비용 | 약 0.5~1% |
정책대출 비교
본 계산기는 디딤돌대출, 보금자리론, 신생아 특례대출 3개 정부 지원 대출의 자격 판정과 대출 한도를 자동으로 계산합니다.
정책대출 vs 일반 주담대: 핵심 차이
| 구분 | 일반 주담대 (은행) | 정책대출 (기금) |
|---|---|---|
| 상환능력 기준 | DSR 40% | DTI 60% |
| 스트레스 가산금리 | 수도권 +3.0%p, 비수도권 +0.75%p | 미적용 |
| 한도 산정 실효금리 | 대출금리 + 스트레스 가산 | 대출금리 그대로 |
| 금리 수준 | 시중 4~5%대 | 1.8~4.35% |
DSR vs DTI: DSR은 원리금(원금+이자)을 기준으로, DTI는 이자만 기준으로 상환능력을 판정합니다. DTI 60%는 DSR 40%보다 대출 한도가 넓고, 스트레스 가산금리까지 미적용되므로 동일 소득 대비 대출 가능액이 크게 늘어납니다.
디딤돌대출
한국주택금융공사에서 운영하는 무주택 서민·실수요자 대상 저금리 주택구입 대출입니다.
자격 요건:
| 구분 | 소득 한도 (부부합산) | 대출 한도 | 주택가격 상한 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 6,000만 | 2억 | 5억 |
| 생애최초 | 7,000만 | 2.4억 | 5억 |
| 신혼가구 (혼인 7년) | 8,500만 | 3.2억 | 6억 |
| 다자녀 (2자녀+) | 7,000만 | 3.2억 | 5억 |
- 순자산 5.11억 이하, 전용면적 85㎡ 이하
- LTV: 70% (생애최초·비수도권 80%, 단 수도권은 70%)
금리표 (만기별, 2026.02 기준)
| 소득 구간 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2,000만 이하 | 2.85% | 2.95% | 3.05% | 3.10% |
| 2,000~4,000만 | 3.20% | 3.30% | 3.40% | 3.45% |
| 4,000~7,000만 | 3.55% | 3.65% | 3.75% | 3.80% |
| 7,000~8,500만 | 3.90% | 4.00% | 4.10% | 4.15% |
생애최초 + 신혼가구 결합 금리 (일반 대비 -0.3%p)
| 소득 구간 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2,000만 이하 | 2.55% | 2.65% | 2.75% | 2.80% |
| 2,000~4,000만 | 2.90% | 3.00% | 3.10% | 3.15% |
| 4,000~7,000만 | 3.25% | 3.35% | 3.45% | 3.50% |
| 7,000~8,500만 | 3.60% | 3.70% | 3.80% | 3.85% |
우대금리 (기본 금리에서 추가 차감)
| 대상 | 할인 |
|---|---|
| 생애최초 (단독) | -0.2%p |
| 신혼가구 (단독) | -0.2%p |
| 1자녀 가구 | -0.3%p |
| 2자녀 이상 | -0.5%p |
| 비수도권 주택 | -0.2%p |
우대금리 합산 상한 0.7%p, 최저금리 1.2%. 생애최초+신혼 결합 금리표 적용 시 해당 우대는 이미 포함되어 있으므로 중복 적용되지 않습니다.
보금자리론
한국주택금융공사에서 운영하는 장기 고정금리 주택담보대출입니다.
자격 요건
| 구분 | 소득 한도 (부부합산) | 대출 한도 |
|---|---|---|
| 일반 | 7,000만 | 3.6억 |
| 신혼가구 | 8,500만 | 3.6억 |
| 1자녀 | 9,000만 | 3.6억 |
| 다자녀 (2자녀+) | 1억 | 4억 |
| 생애최초 | - | 4.2억 |
- 주택가격 6억 이하, LTV 70% (생애최초·비수도권 80%)
만기별 금리 (아낌e 기준, 2026.02 인상 후)
| 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
|---|---|---|---|---|---|
| 4.05% | 4.15% | 4.20% | 4.25% | 4.30% | 4.35% |
우대금리
| 대상 | 할인 |
|---|---|
| 신혼가구 | -0.3%p |
| 2자녀 이상 | -0.5%p |
| 1자녀 가구 | -0.3%p |
| 신생아 출산 | -0.2%p |
우대금리 합산 상한 1.0%p. 최대 우대 적용 시 최저 3.05%(10년)~3.35%(50년).
신생아 특례대출
2년 이내 출산·입양 가구를 위한 주택도시기금 특례 저금리 대출입니다.
자격 요건:
- 부부합산 소득 1.3억 이하, 순자산 5.11억 이하
- 주택가격 9억 이하, 대출 한도 4억
- LTV 70% (생애최초 80%, 수도권은 70%)
특례 금리 (30년, 5년간 적용)
| 소득 구간 | 금리 |
|---|---|
| 2,000만 이하 | 2.05% |
| 2,000~4,000만 | 2.40% |
| 4,000~6,000만 | 2.65% |
| 6,000~8,500만 | 2.90% |
| 8,500만~1억 | 3.20% |
| 1억~1.3억 | 3.50% |
5년 경과 후 디딤돌대출 금리로 전환됩니다. 추가 출산 시 특례 금리 5년 연장(최장 15년).
주의: 본 계산기의 정책대출 자격 판정은 소득·자산·주택가격 기준의 간이 스크리닝입니다. 실제 심사 시 무주택 세대주, 주택청약 가입, 소유 주택 수, 세금 체납 여부 등 추가 요건이 확인됩니다.
출처: 금융위원회 가계부채 관리방안, 은행업감독규정, 지방세법 제11조, 한국주택금융공사 (hf.go.kr, 2026.02~03 기준), 주택도시기금 (nhuf.molit.go.kr)
자주 묻는 질문
연소득, 보유 자산, 대출 조건을 입력하면 DSR/LTV 규제 내에서 구매 가능한 최대 주택가격을 알려줍니다.
활용 방법:
- 현재 조건으로 바로 구매 가능한 금액 확인
- 저축 기간을 설정하여 미래 구매력 시뮬레이션
- 생애최초 구입자 LTV 우대 효과 비교
- 수도권 vs 비수도권 대출 한도 차이 확인
계산 결과는 자기자금과 대출 가능액의 구성 비율, 월 상환액, DSR/LTV 비율을 함께 보여줍니다.
**DSR(총부채원리금상환비율)**은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다.
| 구분 | DSR 한도 |
|---|---|
| 은행권 | 40% |
| 비은행권 | 50% |
예시: 연소득 5,000만원인 경우
- 은행권 DSR 한도: 5,000만 x 40% = 연 2,000만원 (월 약 167만원)
- 기존 대출 상환액이 연 500만원이면, 신규 대출은 연 1,500만원 상환 가능 범위 내
2024년 10월부터 스트레스 DSR이 적용되어, 대출 한도 산정 시 가산금리(수도권 +3%p)를 더한 실효금리로 계산합니다.
**LTV(주택담보대출비율)**는 주택가격 대비 대출 가능 비율입니다.
| 구분 | 비규제지역 | 규제지역(수도권) |
|---|---|---|
| 생애최초 | 80% | 70% |
| 일반 | 70% | 50% |
생애최초 주택구입자는 세대원 전원이 주택을 소유한 이력이 없는 경우에 해당합니다.
예를 들어, 규제지역에서 일반 구매자가 5억 아파트를 살 때:
- LTV 50% 적용: 최대 대출 2.5억
- 자기자금 최소 2.5억 필요
생애최초라면:
- LTV 70% 적용: 최대 대출 3.5억
- 자기자금 최소 1.5억 필요
스트레스 DSR은 금리 상승 시 상환 부담을 미리 반영하는 제도입니다. 대출 한도 산정 시에만 적용되며, 실제 상환은 기본 금리로 합니다.
| 지역 | 가산금리 | 설명 |
|---|---|---|
| 수도권 | +3.0%p | 서울, 경기, 인천 |
| 비수도권 | +0.75%p | 그 외 지역 |
예시: 금리 4%로 수도권 대출 시
- 실효금리: 4% + 3% = **7%**로 한도 산정
- 실제 상환: 4% 기준
즉, 대출 한도는 7% 금리 기준으로 보수적으로 계산하지만, 매달 갚는 금액은 4% 기준입니다.
결과에 표시되는 DSR 비율이 40%보다 낮은 이유: 스트레스 금리로 한도를 산정하면 해당 대출을 실제 금리로 상환할 때의 DSR은 자연스럽게 40%보다 낮아집니다. 이는 스트레스 금리가 정상 적용된 결과입니다.